三島市は、新幹線駅へのアクセスが良く、東京への通勤圏としても人気が高まっている都市です。
近年では、「ミトワみしま」などの商業施設の進出や、自然豊かな環境も魅力として注目されており、生活の利便性と豊かな自然を両立できる住環境として、多くの人から選ばれています。
このような背景から、三島市の不動産は安定した人気を誇っており、売却検討の際には、お客様の希望価格で売却できる可能性も期待できます。不動産売却は、人生における大きな決断の一つですが、適切な手続きを進めることで、スムーズに売却活動を行うことが可能です。
この記事では、三島市で不動産売却を検討している方へ不動産を売る際の流れをまとめました。
不動産売却の流れ
1. 不動産会社選び
ご自宅を売却する際に、ご自身で購入希望者を探すことも可能ですが、範囲も限られるため、希望価格で売却することは少し難しくなります。一方で、不動産会社に依頼をすれば、広く購入希望者募集でき、かつ価格や税金、取引時のサポートなど幅広いサポートが期待できます。今では、不動産会社同士のつながりも密になり、購入希望者を探しやすくなっていることもあります。また、住宅の買い替えを検討されている方は、住宅の販売・仲介を行っている不動産会社に買い替え後の不動産探しと併せて売却も依頼することもでき、やりとりもスムーズに進みます。
不動産会社を選ぶ際は、以下の点に注意しましょう。
・サポート体制: 契約から引き渡しまで、丁寧なサポートをしてくれるかを確認しましょう。
・媒介契約の種類: 専任媒介、一般媒介、仲介など、契約の種類によって、不動産会社の活動範囲が異なります。ご自身の状況に合わせて最適な契約を選びましょう。
2. 物件の査定
まずは、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定方法は、訪問査定と机上査定の2種類が一般的ですが、訪問査定にて実際に物件を見てもらうことで、より適切な価格を算出してくれます。
査定額は、物件の立地、築年数、間取り、設備など、様々な要素によって決まります。
3. 媒介契約の締結
査定結果にご納得いただけたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
契約書には、売却価格、契約期間、手数料などが記載されますが、契約前に不明な点は必ず質問しましょう。
また、媒介契約には以下の3種類の契約があります。実際に契約を行う内容がどれに当てはまるのか、どういった条件なのかを事前に把握しておくことをお勧めします。
(1)専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼する契約です。依頼者(売主)が直接見つけてきた購入希望者と売買契約を締結することはできません。不動産会社に売却活動を完全に任せる形になるため、不動産会社の責任は重く、積極的な売却活動を行ってくれます。また、依頼者(売主)に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。
(2)専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。依頼者(売主)が直接見つけてきた購入希望者と売買契約を締結することもできます。ただし不動産会社が売却活動にかかった費用負担は生じますのでご注意ください。依頼者(売主)に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。
(3)一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、依頼者(売主)が直接見つけてきた購入希望者と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。
4. 販売活動
不動産会社と売却の条件(売り出し価格や引渡時期、広告方法等)を相談して決まったら、不動産会社は、物件情報をインターネットや不動産情報誌などに掲載し、積極的に購入者を募集します。このとき、物件の内観の写真や間取り図等を不動産会社に提供・協力を行うことで、募集内容が魅力的になり、売却までの期間を短くすることも期待できます。
実際に募集を始めると内見希望者からの問い合わせがあります。不動産会社から内見希望の連絡を受けたら、物件を清掃したり、室内整理をして、より物件が魅力的に見えるようにしておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を踏まえ案内や質問対応、提案をしてくれます。もし内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。
5. 売買契約
購入希望者が見つかり、価格や条件などが合意できたら、売買契約を締結します。
売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておきます。
契約書には、売買価格、引渡し時期、手付金などが記載されます。
契約書に記載される内容として重要なポイントは以下の通りです。
・手付金:宅建業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。ただ、売買価格の10%程度に設定するのが一般的です。
・ローン特約:売買契約を締結後に、買主がローンを借りられないというケースがあります。このとき、契約を白紙に戻すための特約です。
・危険負担:売買契約から引渡しまでの間、火災等の売主・買主双方に責任がない形で損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっています。通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的で、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。
・引渡時期:住宅の買い替えを行う場合は買い替え先の物件の入居時期に合わせることがおすすめです。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が発生する場合があります。
6. 引き渡し
売買契約書に記載された期日に、残金決済を行い、物件の鍵を相手方に引き渡します。
同時に、所有権移転登記の手続きを行います。
また、契約のときに未完成だった物件は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算も行います。また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
三島市での不動産売却の注意点
1. 税金について
不動産を売却すると、譲渡所得税や登録免許税などの税金がかかる場合があります。
税金については、税理士など専門家に相談することをおすすめします。
2. 住宅ローンの残債がある場合
住宅ローンの残債がある場合は、売却代金からローンの残債を支払い、残りを手にすることになります。
ローンの残債が残っている場合は、売却前に金融機関に相談しましょう。
3. 不動産売買に関する法律
不動産売買には、民法や不動産登記法など、様々な法律が関係しています。
トラブルを防ぐためにも、不動産会社とよく相談し、法律の専門家にも相談することをおすすめします。
まとめ
三島市で不動産を売却する際は、不動産会社選びが非常に重要です。
信頼できる不動産会社に依頼することで、スムーズに売却を進めることができます。
また、税金やローンのことなど、わからないことがあれば、専門家に相談することをおすすめします。
不動産売却は、人生における大きな決断です。
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